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PERCHE' COMPRARE ORA A MIAMI?
Il mercato immobiliare a Miami non è mai stato così effervescente come in questi ultimi mesi.
Vi è stato un forte calo dei prezzi negli ultimi due anni che però non ha colpito in ugual misura tutte le zone di Miami. Il mercato immobiliare a Miami non è mai stato così effervescente come in questi ultimi mesi..
Il mercato immobiliare a Miami non è mai stato così effervescente come in questi ultimi mesi.
Vi è stato un forte calo dei prezzi negli ultimi due anni che però non ha colpito in ugual misura tutte le zone di Miami.
Quando si parla di Miami bisogna considerare che la città può essere divisa in diverse zone, ognuna con una differente risposta alla discesa dei prezzi dovuta a questa crisi in atto in America.
Questa diminuzione dei prezzi ha penalizzato chi ha comprato negli anni cosiddetti “alti” come 2005 o 2006 ma non ha dato problemi a chi aveva comprato fino agli anni precedenti. I prezzi infatti non sono scesi al di sotto di quelli del 2003 quindi Miami si è comunque rivelata un buonissimo investimento per tanti. Ricordiamoci inoltre sempre che il mercato immobiliare è per sua natura ciclico e nella maggior parte dei casi basta aspettare un po’ di tempo prima di vendere per annullare le eventuali perdite.
Chi sta perdendo e ha perso negli ultimi tempi è chi ha voluto speculare senza avere la disponibilità economica per farlo. Il mercato in questi mesi è stato davvero caldo poichè l’investitore Europeo ha fatto la parte del gigante in questo ultimo periodo. Sempre più italiani, francesi spagnoli ed inglesi sono arrivati in Florida per approfittare di questa particolare congiuntura internazionale che favorisce come mai prima un investimento in terra americana.
Solo in questo momento abbiamo infatti un mercato immobiliare con prezzi molto bassi ed abbordabili, un euro fortissimo sul dollaro che ha toccato quota 1.50 pochi giorni fa ed un tasso d’ interesse molto basso per gli standard americani.
Questi fattori insieme non si erano mai visti prima, basti ricordare che pochi anni fa il dollaro costava più dell’ euro e fino ad ottobre dello scorso anno i tassi di interesse americani erano del 9% mentre oggi un cittadino italiano può accendere un mutuo con il 30% del valore dell’ immobile e pagando un tasso d interesse intorno al 6%. Se si compra l’immobile giusto si può tranquillamente mantenere l’investimento affittandolo ed aspettando una rivalutazione del mercato o un riapprezzamento del dollaro che, a giudizio degli analisti, non tarderà ad arrivare date anche le imminenti elezioni americane di novembre.
L’esperienza insegna che ad ogni passata elezione vi è stata nuova positività dei mercati e conseguente ripresa dell’ economia e della valuta nazionali.
E’ dunque questo il momento di comprare? Assolutamente Sì perché queste condizioni non dureranno a lungo e sono anzi destinate a terminare molto presto. Comprare a Miami significa investire in una città che attrae capitali e turisti da ogni parte del globo e che vanta il porto di crociere più importante del mondo ed uno degli aeroporti più trafficati e importanti degli Stati Uniti con 25 milioni di transiti ogni anno. Per non parlare delle condizioni climatiche e del meraviglioso mare azzurro caraibico che rendono la città meta di turisti in ogni momento dell’anno.
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GLI INVESTIMENTI IN TERRENI RENDONO AL MASSIMO IN ROMANIA
Gli imprenditori operanti in Romania orientano sempre di più i loro profitti
verso l'acquisto di terreni. E’ la nuova forma prediletta dagli investitori, più
forte dell'acquisto d'oro e diamanti o delle speculazioni in borsa.
I prezzi dei
terreni agricoli in Romania sono ancora di molto inferiori a quello di altri
paesi dell'Unione Europea, dove un ettaro arriva fino a 10.000 euro, con valori
superiori in Olanda (31.000 euro) o Francia (34.000 euro). I
I terreni nelle localita’ romene invece, hanno raggiunto livelli consistenti. A
Bucarest nelle zone centrali, sono state concluse transazioni ( non tante a dir
la verita’ ) di addirittura euro 5.000/ Mq.
Con l'abbassamento dell'interesse degli investitori per il mercato residenziale
secondario, quasi metà delle agenzie immobiliari della capitale si riorientano
verso le transazioni con terreni. "Oltre il 46% della società attive sul mercato
delle intermediazioni immobiliari si concentreranno sulle transazioni con
terreni, mentre soltanto il 17% si concentreranno sui progetti residenziali
nuovi, il 9,8% su progetti industriali, il 7,3% su progetti commerciali e
soltanto il 4,9% rimarranno fedeli al settore delle abitazioni esistenti" crede
Gabriel Alexandru, vicepresidente Century 21, compagnia che ha realizzato un
sondaggio tra le agenzie immobiliari. La tendenza evidente delle agenzie
immobiliari non è casuale. Il giro di affari con terreni, ubicati sia nella
periferia delle grandi città che nelle vicinanza delle attuali o future
autostrade e strade nazionali, è aumentato considerevolmente, ed i terreni sono
l'unico tipo di proprietà creditato unanimemente, da tutti gli operatori ed
analisti, come portatore di crescite garantite dei prezzi.
Chi sono gli investitori
La maggior parte degli acquirenti di terreni nella provincia sono persone con
età tra 30 e 50 anni, per la più gran parte titolari di ditte o manager di
compagnie, sostiene il direttore generale della compagnia Neoland Invest, Costin
Lazar. Inoltre, forte dell’ aiuto dato dal Governo Rumeno, sono tanti adesso i
rumeni locali ad investire direttamente nell’ acquisto della loro prima casa e
quindi di conseguenza anche del terreno stesso.
La maggior parte degli operatori immobiliari prevedono guadagni consistenti, nei
prossimi anni, dalle speculazioni con terreni. "Nei prossimi 5 anni, il prezzo
della terra nei comuni ubicati nei pressi della Capitale, su un raggio fino a 20
km ( FRUMUSANI, Dascalu, Moara Vlasiei, Gradiste), raddoppierà" prevede il
direttore Neoland.
I prezzi lievitano anche in funzione dei progetti in corso di sviluppo nelle
rispettive zone. Per esempio il lancio del complesso Cosmopolis in Stefanestii
de Jos ha scatenato la corsa ai prezzi alti: se nell'"era pre-Cosmopolis" un
metro quadrato in zona costava 15-20 euro, adesso si vende a 30-50 euro/mq.
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MIAMI: IL CONTRATTO IMMOBILIARE
Analogamente a quanto avviene in Italia la trattativa è avviata ufficialmente sottoscrivendo una proposta d'acquisto - Purchase Agreement - presentata dal broker dell’acquirente al broker del venditore.
Per dare valore legale al contratto, contestualmente alla presentazione dell’offerta, viene versata una prima caparra - Earnest Money - che verrà tenuta in custodia in conti speciali di garanzia - Escrow Account - da uno dei due brokers, in alternativa dall’avvocato o dalla “title company”.
Compromesso - Purchase Agreement
Analogamente a quanto avviene in Italia la trattativa è avviata ufficialmente sottoscrivendo una proposta d'acquisto - Purchase Agreement - presentata dal broker dell’acquirente al broker del venditore.
Per dare valore legale al contratto, contestualmente alla presentazione dell’offerta, viene versata una prima caparra - Earnest Money - che verrà tenuta in custodia in conti speciali di garanzia - Escrow Account - da uno dei due brokers, in alternativa dall’avvocato o dalla “title company”. Quest’ultime sono due figure giuridiche differenti che prestano entrambe servizi analoghi a quelli del Notaio in Italia.
Nel momento in cui vengono controfirmate tutte le eventuali modifiche, negoziate durante le trattative, si sancisce l’accettazione del contratto e da quel momento decorre la data ufficiale - Effective Date – che fa fede per calcolare le scadenze temporali del contratto. Spesso l’accettazione del contratto prevede che venga versato un conguaglio del deposito fino a un massimo di circa il 10% del valore del contratto. Il contratto standard per acquisti residenziali, incorpora automaticamente numerose clausole che agiscono da meccanismo di sicurezza a garanzia dell’acquirente e che dovranno essere interamente soddisfatte prima di passare al rogito.
In caso contrario l’acquirente potrà rescindere il contratto senza alcuna penalità e con la restituzione dell’intera caparra.
Alcune delle clausole più comuni comprese nella maggior parte dei contratti standard: possibilità di recesso senza motivo sino a 15 giorni dopo la sottoscrizione del contratto per l’acquisto di immobili di nuova costruzione; possibilità di effettuare verifiche tecniche alla luce delle quali si potrà sia rescindere sia rinegoziare il prezzo in caso emergano danni alla struttura; possibilità di subordinare l’acquisto all’ottenimento di un muto nei termini esplicitati dal contratto o nel caso che il valore della perizia predisposta dalla banca non raggiunga i valori del contratto; possibilità di rescindere nel caso in cui non siano gradite le disposizione del regolamento condominiale che devono essere comunicate all’acquirente obbligatoriamente.
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MIAMI: L' AMMINISTRAZIONE E GLI AFFITTI
La gestione di un immobile è una operazione semplice.
L’amministrazione puo’ riguardare la semplice ricerca di un inquilino qualificato e referenziato che si conclude sostanzialmente al momento della consegna dell’unita’ all’inquilino..
La gestione di un immobile è una operazione semplice.
L’amministrazione puo’ riguardare la semplice ricerca di un inquilino qualificato e referenziato che si conclude sostanzialmente al momento della consegna dell’unita’ all’inquilino, ma puo’ anche prevedere degli incarichi ordinari e straordinari come la riscossione degli affitti ed il pagamento delle spese condominiali, la gestione del rapporto con gli inquilini nonché un impegno a risolvere eventuali problemi che potrebbero emergere nel corso della locazione.
La commissione per questo servizio solitamente varia dal 10 al 20% dell'affitto, a seconda del tipo di servizio richiesto e dalla durata delle affittanze oppure una quota fissa nominale minima in caso di un immobile tenuto vuoto.
Affitti – Rentals
A Miami i contratti di affitto per gli immobili residenziali in “condo” sono solitamente annuali rinnovabili di anno in anno, ma,nelle zone più turistiche come Miami Beach, possono anche essere per brevi periodi. Al momento della sottoscrizione del contratto il promissario inquilino versa tre canoni anticipati che comprendono il primo mese, l’ultimo mese prepagato ed una cauzione pari ad una mensilità a copertura di eventuali danni alla struttura e agli arredi. Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi sarà l’inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet. Mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e le spese condominiali rimangono a carico del proprietario. Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall’inquilino. Per le proprietà commerciali, come negozi o magazzini, tutti i costi, comprese le tasse e le assicurazioni, saranno a carico dell’inquilino e la rendita derivata dall’immobile sarà quindi netta Triple Net Lease.
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MIAMI: IL ROGITO NOTARILE E LE TASSE SULL' ACQUISTO
Negli Stati Uniti la prova della proprietà immobiliare, è attestata attraverso la produzione di vari documenti tra questi il più rappresentativo e’ il “Deed”. Quando una persona e’ in grado di dimostrare legalmente la proprietà dell’immobile si dice che abbia il “Title” di quella proprietà.
Il rogito notarile - Closing Agreement
Negli Stati Uniti la prova della proprietà immobiliare, è attestata attraverso la produzione di vari documenti tra questi il più rappresentativo e’ il “Deed”. Quando una persona e’ in grado di dimostrare legalmente la proprietà dell’immobile si dice che abbia il “Title” di quella proprietà. Questa certificazione è valida solo se avviene a seguito delle visure ipo-catastali da parte di un avvocato che rilascerà un parere ufficiale (opinion of title). Al momento del rogito il venditore trasferisce, attraverso l’atto di vendita (warranty deed) la proprietà del bene, dichiarando inoltre l’assenza da vincoli e trascrizioni pregiudizievoli Clear Title che qualora esistessero dovranno essere risolte affinché il bene possa essere trasferito. Nell’eventualità che esistano dei dubbi circa la documentazione prodotta dal venditore per comprovare la legittima proprietà l’acquirente può sottoscrivere una “Title Insurance” ossia una polizza assicurativa pari al valore del bene, per eventuali risarcimenti a seguito di contestazioni o in caso di qualsiasi vizio non evidenziato dalle ricerche documentali e che potrebbe emergere a seguito del rogito. La firma degli atti può essere effettuata anche a distanza e nel caso dell’acquisto in contanti l’unico documento che viene firmato dall’acquirente sarà il Closing Statement inviato anche via fax, che in Florida ha valore legale. Nel caso di un finanziamento o di documenti ipotecari della banca questi potranno essere firmati presso la sede di un consolato USA all’estero, per comprovare l’autenticità della firma.
Tasse sull'acquisto
A Miami Beach le tasse di trasferimento della proprietà si calcolano: per un acquisto in contanti non esistono tasse da pagare da parte dell’acquirente; per un acquisto con finanziamento sono previste le tasse registrazione calcolate sull’ammontare del mutuo e che complessivamente incidono per 0,55 centesimi ogni $ 100 o frazione.
Spese di rogito
Tutte le spese legate alla compravendita sia per il venditore che per il compratore vengono riassunte nel dettaglio e approvate su un documento riassuntivo ufficiale chiamato Closing Statement oppure HUD-1 che viene allegato alla documentazione del rogito.
Le spese per il rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell’avvocato.
In caso di acquisto con mutuo le spese crescono sensibilmente a causa dei
costi di erogazione della banca e che possono avere un’incidenza di circa
3% sul valore della transazione.
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CRISI IMMOBILIARE NEGLI USA, MIAMI RIPARTE
Recentemente la crisi economica internazionale e prima la speculazione selvaggia con cementificazione di ogni spazio disponibile e conseguente eccesso di offerta avevano messo in difficoltà il mercato immobiliare di Miami.
Recentemente la crisi economica internazionale e prima la speculazione selvaggia con cementificazione di ogni spazio disponibile e conseguente eccesso di offerta avevano messo in difficoltà il mercato immobiliare di Miami.
Spettacolari grattacieli dotati di piscine, campi da tennis, palestra, sauna, ristorante interno sono lo standard costruttivo che possiamo trovare nella Miami di oggi. Però in alcuni casi nell’ultimo anno e mezzo i prezzi di vendita sono crollati, anche nella misura di oltre il 50%.
La zona più prestigiosa è senza dubbio Miami Beach dove i valori si sono deprezzati in misura minore rispetto ad esempio a Miami downtown. Miami Beach è stata scelta per l’acquisto di una residenza da parte di star internazionali del calibro di Tom Cruise, Matt Damon e Shakira; oppure degli italiani Paolo Maldini e Nesta. Oggi il mercato di Miami, dopo mesi e mesi di sofferenza, inizia nuovamente a vivacizzarsi grazie soprattutto al ritorno degli investitori esteri, primi fra tutti gli europei, dove troviamo un buon numero di italiani.
Il motivo di un investimento immobiliare a Miami sono da ascrivere soprattutto alle potenzialità di incremento di valore dell’immobile nel medio-lungo periodo, al di la dei possibili rendimenti da locazione che risultano essere ascrivibili nella misura del 5%. La domanda di alloggi in locazione a Miami è sempre stata buona non stante la crisi, anzi la crisi ha aumentato la richiesta di alloggi in affitto perché gli americani, nell’incertezza, preferiscono affittare, piuttosto che comprare. Tuttavia acquistare un alloggio solamente per locarlo, e quindi puntare esclusivamente su un investimento da reddito non è corretto visto che le spese annue di mantenimento negli Usa sono molto elevate. Oltre alle spese di gestione, che in residenze esclusive e con molti servizi comuni sono estremamente elevate, dobbiamo mettere in conto la property tax che è di circa il 2%, non proprio bassa.
Considerazioni sull’investimento immobiliare a Miami: l’investimento deve avere una natura rivolta all’obiettivo di ottenere una rivalutazione patrimoniale nel tempo, è finito il tempo del mordi e fuggi dove venivano realizzate importanti rivalutazioni nel breve periodo. Oggi bisogna acquistare selezionando scrupolosamente la zona, farsi consigliare molto bene, perché ad esempio, nella stessa Miami Beach ci sono zone che non sono da comprare. Non bisogna fermarsi alle prime offerte, al contrario bisogna selezionarle. Non c’è solo Miami Beach per investire, anche la zona del Downtown ora e’ molto appetibile. Ovviamente la prima è più prestigiosa e con potenzialità di rivalutazione maggiori, ma è tutto in proporzione. Infatti i prezzi degli appartamenti a Miami Beach sono più elevati che nel Downtown. Oggi nel Downtown troviamo prezzi al mq di circa 3000$, erano più che doppi nel 2006 !
Milano Finanza del 29/08/09
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